土地売買の契約不適合責任とは？重要事項と異なる場合の対処法

土地を購入した際、重要事項説明書に記載された内容と実際の状況が異なっていた場合、買主としてどのような対応ができるのか問題となります。

本記事では、土地売買における契約不適合責任の内容や、売主が行う補填、買主が行使できる権利について解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任を指します。

2020年4月に施行された改正民法により、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へ変更されました。

改正後は、契約内容や重要事項説明書の内容に合致しているかどうかが判断基準となっています。

土地売買で問題となるのは、重要事項説明書や売買契約書に記載された内容と、実際の土地状況が異なるケースです。

たとえば、次のようなケースがあります。

• 土地面積の相違
• 境界に関する説明との不一致
• 権利関係の説明不足

買主が行使できる4つの権利

契約不適合がある場合、買主は一定の法的権利を行使できる可能性があります。

追完請求権

追完請求権とは、売主に対して契約内容へ適合するよう是正を求める権利です。

土地売買では、次のような対応が問題となる場合があります。

• 境界確認への対応
• 不足面積への補填
• 契約内容に沿った是正措置

代金減額請求権

代金減額請求権とは、契約不適合によって土地価値が下がった場合などに、売買代金の減額を求める権利です。

原則として、まず売主へ追完を求め、それでも対応が行われない場合に、初めて請求が可能となります。

損害賠償請求権

損害賠償請求権とは、契約不適合によって発生した損害について、売主へ賠償を求める権利です。

たとえば、次のような費用が問題となる場合があります。

• 調査費用
• 測量費用
• 追加手続費用
• 契約不適合対応に伴う損害

契約解除権

契約解除権とは、重大な契約不適合によって契約目的を達成できない場合に、売買契約自体を解除できる権利です。

ただし、軽微な不適合だけでは、解除が認められないケースもあります。

売主による補填が問題となる具体例

土地売買では、重要事項説明書の内容と実際の状況が異なるケースが問題となります。

土地面積が異なる場合

契約時に説明された土地面積より実際の面積が小さい場合、売主による代金減額や返金対応を求めることになります。

もっとも、契約内容によっては、面積差異について精算しない旨の特約が設けられている場合もあります。

境界説明と実際が異なる場合

境界に関する説明と実際の状況が異なるケースでは、売主側による境界確認や測量対応が問題となる場合があります。

また、土地利用への影響が大きい場合には、代金減額や損害賠償へと発展するケースもあります。

権利関係の説明不足があった場合

土地に一定の権利制限が存在していたにもかかわらず、十分な説明が行われていなかったケースも問題となります。

たとえば、次のような権利関係です。

• 地役権
• 抵当権
• 通行権

これらによって土地利用に制限が生じる場合には、土地価値の低下分について補填が問題となることがあります。

権利行使の期間制限と注意点

契約不適合責任に基づく権利には、期間制限があります。

通知義務

買主は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。

通知を怠った場合には、契約不適合責任に基づく請求が難しくなる可能性があります。

そのため、不適合を把握した場合には、早めに対応することが重要です。

また、後日の証拠とするため、通知は内容証明郵便など記録が残る方法で行うことが望ましいでしょう。

消滅時効

契約不適合責任に基づく請求には、消滅時効も問題となります。

債権の消滅時効は、権利を行使できることを知った時から5年（または引渡しから10年）です。

特約による制限

売買契約では、契約不適合責任を制限する特約が設けられている場合があります。

たとえば、責任期間の短縮や、一定事項について責任を負わない特約です。

もっとも、売主が不適合を知りながら告げなかった場合には、特約による制限が問題とならないケースもあります。

まとめ

土地売買における契約不適合責任は、重要事項説明書や契約内容と実際の状況が異なる場合に問題となる制度です。

買主は、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを検討できる場合があります。

また、土地面積の不足や権利関係の説明不足などについては、売主側による返金や補填対応が問題となるケースもあります。

さらに、契約不適合責任には通知義務や消滅時効などの期間制限があります。

そのため、土地引渡し後は、契約内容や重要事項説明書との相違がないかを早めに確認することが重要です。

土地売買のトラブルについて不安がある場合には、早めに弁護士へ相談し、状況に応じた対応を検討することが大切です。